2013年9月24日 星期二

聰明十招!第一次看屋就上手!



聰明十招!   第一次看屋就上手!

確認找屋的方向後,更重要的是看房子,

找到適合自己的好宅比豪宅更重要,只要
抓住重點聰明看房,就能避免走馬看花,
精準判斷房子的好壞價值。


千金難買好鄰居 社區放大看
好房子難找,素質好的鄰居更是難得。除
非原本就熟悉附近環境,若跨區域買房,
一定要勤走才能了解社區及鄰居的狀況。
除了附近環境及樓梯間上上下下走過一回
,從有無堆積雜物看鄰居的素質,大門的
擺設或停車場內汽車的品牌也能看出鄰居
的個性與家庭形態,平常週末或晚上多來
幾遍,也能確認周遭是否會有擾人的噪音
或無法忍受的狀況。


買屋選樓 住高住低學問大
即使是同一個社區,不同棟不同樓層也有
價差,動用親友部隊多方探聽,常有意外
驚喜。頂樓的採光、通風及視野俱佳,若
有好景觀,房價更具保值性。但夏天會否
有日曬過熱、低水壓、漏水等問題,看屋
時都要詳加檢查。頂樓加蓋的中古屋,雖
然使用空間大,但日後可能會面臨拆除的
風險。信義房屋中和積穗店李佳諭店長也
觀察到,年輕的首購族因注重安全及隱私
,特別偏好有電梯、有管理的華廈大樓,
而一樓的環境雖然對家有銀髮族及小孩的
首購族來說很方便,但社區安全及隱私問
題,可要向左鄰右舍旁敲側擊才知道答案


好風水、好格局、好發達
風水學是中國流傳已久的「統計科學」,
許多買家都抱著寧可信其有不可信其無的
心態,因此無風水瑕疵,甚至是擁有好的
風水格局的房子,未來轉手亦相對容易。
室內格局主要看方正,沒有銳角或缺角。
但一般而言,風水格局的問題多半可以化
解,還是以自己住得舒服喜歡最重要。



採光日照 打造空間的魔法師
採光絕對是成就好房子的重要條件,溫和
的光線在風水上是引貴氣的好幫手,而客
廳的採光尤其重要。採光良好的物件,就
算白天不開電燈也十分明亮。白天晚上多
跑幾趟,看看不同時段光源的影響,盡量
讓自然光豐富空間的層次感。西向的房子
下午日曬多,夏天易過於悶熱,要更講求
通風。廚房的位置則避免日照,以免食物
腐壞得快。



便宜是好事? 工業住宅大解密
工業住宅因取得土地成本較低、基地面積
大,擁有低價、公共設施豐富的優勢,且
因建築法規的要求,室內高度較高、地板
承載力也較強、對消防設備的要求也更為
嚴謹。由於在同區域內,工業住宅的平均
單價可便宜二至三成,因此只要地段、發
展性具有潛力,且周邊環境及居住品質有
一定水準,不失為下手的好選擇。但工業
住宅儘管低價,卻不適用於政府的優惠房
貸利率,銀行貸款成數也偏低,準備頭期
款銀彈要充足,首購族購買前應先盤算是
否划算。


中古屋健檢:屋況放大鏡
隨著使用年限增加,中古屋出現管線老舊
、漏水、、牆壁龜裂等機會亦隨之增加,
李佳諭店長表示,由於台灣氣候潮濕,漏
水可說是最常見的問題,因此在看屋時,
也要特別注意內外牆、廚房、廁所的牆壁
及天花板。從牆壁接縫處、牆面與天花板
的交界牆面是否平整,牆壁有無水氣,可
判斷是否有漏水問題。近來由投資客重新
裝潢的中古屋充斥房市,越漂亮的中古屋
,越要注意樑柱結構是否被破壞、電線是
否粗細不一、水槽大量排水是否順暢等問
題。此外,亦要注意房屋本體是否比道路
高,房屋及附近鄰居的圍牆是否有淹水後
的水痕,免得不慎買到淹水屋。

看屋別忘了隨身帶些小工具,如硬幣、雨
傘,有些屋主在售屋前因無法處理好壁癌
問題,僅以木板裝潢並重新粉刷的方式遮
蔽,只要輕敲壁面及地板,從聲音判斷結
構是否密實,就能聽出牆壁後及地板下的
真相。
兵乓球只要放在地上,就能測試地面是否
傾斜,利用礦泉水倒在窗框外側,看內側
是否有滲水,就知有沒有漏水問題。魯班
尺不但可以測量空間是否有被灌水,更能
丈量屋宅吉凶,也是許多人愛用的看屋工
具。



斤斤計較 破解公設比陷阱

社區的中庭花園屬於法定空地,不應列入
公設面積。
從公寓、華廈到預售屋,房屋公設比愈拉
愈高,選擇高公設比的物件時,應衡量是
否有使用到這些設施的需求,若物件為成
屋,可從設施使用率及耗損率看管理情形
。而沒有買車位的買家可調閱地政機關的
謄本,看停車場是否將部分車道面積分攤
給全體住戶。公設的計算是有頂蓋的公共
設施才會納入樓地板面積,因此社區的中
庭花園屬於法定空地、露天游泳池,都不
應列入公設面積。



容積率、建蔽率的迷思
都市土地資源的短缺及房價的高漲,讓大
眾又重新關注起房屋的容積率與建蔽率,
但若非坐落在都更改建的土地或精華地段
上,老舊中古屋的重建啟動日期仍是未知
數,首購族仍應以房價及自住為優先考量
。所謂的建蔽率是指建地內建築面積與建
地的比例,而容積率是指每一坪土地可以
換算幾坪房屋的坪數,比率的多寡則與土
地使用分區有關,各縣市有所不同。臺北
市的土地分區可上臺北市土地使用分區系
統查詢。


預見未來 找出預售屋真價值
由於看不到實際屋況及品質,應慎選有口
碑的建商,甚至去參觀同一建商其他新成
建案。觀察銷售過程及成交的客戶層次類
型,同建案中坪數及格局的規劃是否有太
大的差異,都可一窺未來鄰居的樣貌。更
重要的是學會看平面圖,座向、格局配置
、客廳面寬及樑柱位置,評估是否有符合
自己的需求,若有意購買可將格局進行客
變,將更容易達到打造夢想之屋的理想。



停看聽 避開三大地雷屋
輻射屋、海砂屋對住戶安全及健康會有顯
著的影響,而凶宅則影響居住者的主觀感
受,皆屬地雷屋。輻射屋多為民國七十一
至七十三年間建造,可上行政院原子能委
員會網站查詢或請專業機構檢驗。海砂屋
可至台北市建管處網站下載最新名單或請
建築師公會、土木技師公會等機構協助檢
驗。買方都可事先請賣方或建商提供相關
證明文件,在合約書中更可註明保證條款
,以保障權益。凶宅可至台灣凶宅網,查
詢登錄過的凶宅,或者是向鄰里、派出所
打聽,許多房仲業者,亦會將凶宅列為調
查項目。若不忌諱,相信可以買到相當便
宜的物件。

只要掌握看屋原則,多留意細節,看屋也
能一次上手!

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